城中村改造影响源远流长，利好具备资源优势的地方国企

7月以来城中村改造被中央和国务院各部门多次提及，有望成为未来城市更新的一个重要方向。我们参考住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》（2022/11/25），精选其中5个案例，另外加上上海、深圳的2个案例，一共从七大案例入手，以更微观、具体的视角，帮助投资者对新时代的城中村改造和城市更新有一个更清晰的认识。我们认为城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响。具备资源优势的地方国资有望优先受益于此次政策推进。

(资料图片仅供参考)

核心观点

本周观点

7月以来城中村改造被中央和国务院各部门多次提及，有望成为未来城市更新的一个重要方向。我们参考住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》（2022/11/25），精选其中5个案例，另外加上上海、深圳的2个案例，一共从七大案例入手，以更微观、具体的视角，帮助投资者对新时代的城中村改造和城市更新有一个更清晰的认识。我们认为城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响。具备资源优势的地方国资有望优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。

国企主导，拆整结合，单项目投资额差异显著。总结来看，各城市改造案例坚持市场化原则，绝大多数由国企平台公司主导，因地制宜、创新模式。改造模式方面，部分项目采取收储（或收租）改造的模式，如深圳、成都、重庆、苏州；部分项目为拆除新建和整治提升并举，如上海、沈阳、合肥；所有案例来看，不存在纯拆除新建类项目，注重历史建筑的保护。投资额方面，涉及拆除新建的项目投资额较高，单项目整体投资额可能超百亿元；只进行整治提升的项目投资额较低，单项目改造额可能不超10亿元；当然，投资额还与项目占地面积直接相关。

资金来源丰富，投资回收期较长，市场化主体参与路径多元。资金来源方面，七大案例出资方包括财政、国企平台、市场化主体、集体组织、居民自筹、商业银行、政策性银行。收回投资方面，涉及拆除新建的项目能够利用商品住宅的销售回款结合商业地产的经营收入，部分项目通过区域内储备地块的联动开发（如沈阳、合肥）平衡资金，但由于拆迁补偿和改造工程相对复杂、非标，回收期较招拍挂开发项目更长；不涉及拆除新建的项目只能依靠收储（收租）资产的经营收入，回收期预计更长，或达到4-10年及以上。市场化主体参与路径方面，模式比较多元化，既可采用轻资产模式作为项目的总承包方或代建代运营方，也可采用中资产或重资产模式。

其它案例：资金、土地、审批三方面支持社会资金参与。除了以上总结的案例之外，我们注意到在住建部《清单》中，还提到三类有利于吸引社会资金参与城市更新的做法。1、构建多元化资金保障机制：鼓励财政设立城市更新专项资金，争取国开行贷款，联合房企和保险公司设立城市更新基金，减免行政事业收费；2、完善土地政策：鼓励零星用地整合利用，用地指标弹性配置，给予存量用地用途转换过渡期；3、优化审批流程：简化低风险工程建设项目审批要求，建立城市更新项目审批“绿色通道”。

7月政治局会议显著提振了房地产行业的政策预期，住建部的积极表态是政治局会议新定调下的明确调整，我们期待后续因城施策进一步发力，尤其是需求端政策进一步蔓延以及向更高能级城市拓展的速度和力度。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

数读一周楼市

政策红黑榜

新房与二手房成交

8月1日-11日60城新房销售面积同比下降41%，其中一线下降34%，二线下降35%，三线下降52%。年初至今60城新房销售面积累计同比下降6%，其中一线上升11%，二线下降8%，三线下降12%。

8月1日-11日26城二手房成交面积同比下降12%，其中一线下降20%，二线下降2%，三线下降27%。年初至今26城二手房累计同比上升32%，其中一线上升17%，二线上升40%，三线上升25%。

库存与推盘

7月31日-8月6日33城库存面积四周滚动环比下降1%，同比上升1%。其中一线环比上升1%，同比上升21%；二线环比下降1%，同比下降5%；三线环比下降1%，同比下降2%。33城去化速度为91周，四周滚动环比放缓6周，同比放缓12周。其中一线去化速度为86周，四周滚动环比放缓4周，同比放缓14周；二线去化速度为69周，四周滚动环比放缓7周，同比放缓7周；三线去化速度为124周，四周滚动环比放缓2周，同比放缓21周。

7月31日-8月6日31城推盘面积四周滚动环比下降37%，同比下降22%。10城新开盘去化率为31%，四周滚动环比下降21.4个百分点。其中一线去化率36%，四周滚动环比下降23.8个百分点；二线去化率30%，四周滚动环比下降19.9个百分点。

土地市场

8月1日-8月6日百城住宅类土地供应建面同比下降7%，年初至今累计同比下降22%，其中一线下降34%，二线下降22%，三线下降20%。

百城住宅类土地成交建面同比上升22%，年初至今累计同比下降21%，其中一线下降36%，二线下降35%，三线下降9%。

百城住宅类土地成交楼面价同比上涨1%，年初至今累计同比上涨9%，其中一线下跌18%，二线上涨49%，三线上涨9%。

百城住宅类土地溢价率为5%，环比下降1.4个百分点，其中一线、二线、三线溢价率分别为10%、3%、1%。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

相关研报

研报：《城中村改造影响源远流长》2023年8月13日

本文源自：券商研报精选